說到北京的四合院，就要提到他的歷史。大家都知道，北京是典型的四合院建筑群，它有悠久的歷史，但是隨著城市的改造，四合院越來越少了，正是因為少，并且承載著北京的建筑傳統，就越來越受到人們的追捧。

現四合院設計以前都是有錢人的宅子，在文革的時候被沒收了，到2002-2003年時，政府又落實私房政策，發還產權。因為在沒收的時候，比如說我們家有一院子，當時這個房子沒收的時候可能是祖輩哥兒倆的房子，到了我父親這輩了，這個家庭就有了幾個孩子。再到我們這輩人口就更多了。

隨著時間的推移，祖輩可能已經去世，房產的繼承就變得復雜起來，在2002-2003年國家返還四合院時，合法繼承人可能就是7、8個甚至十幾個。這也說明了北京四合院由于歷史因素，房產比較復雜的根本原因。由于繼承人眾多，且原來的四合院面積有限，大部分家庭都是以變賣四合院之后拿繼承費的方式來處置四合院設計。

所以從2003年以后四合院設計逐漸的熱賣起來了。但要過戶買賣就要7、8個人甚至十幾個人同意才能夠過戶，過戶后的院子都是一個或者兩個產權人，那么再過五年后來的產權人再賣的時候，產權變清晰了。也就是沒有那么多的產權人了。

共有權四合院要出售就得辦土地證你要買四合院就先要了解它的產權是否清楚，共有人很多是四合院的產權和樓房二手房的產權最主要的區別。一般情況是房本上有1個人的名字，也就是“主證”一個人，另外的人就拿“共有權證”。這樣的房屋要買賣，國家就規定，出售的是整宗土地，規定先要辦土地證。現在市場上流轉的院子，95%的都是只有產權證沒有土地證。所以要出售就得先辦土地證。

辦土地證就得交土地轉讓金，只有房主交了土地轉讓金才能有資格賣四合院。而辦土地證交土地轉讓金是個非常復雜的事情。

第一步要到國土局去申請，拿一個申請表，申請要辦理土地證。

第二步是“四至”，就是房屋的東西南北方上的范圍具體到哪里。簡單地說就是你的院子東墻和誰家挨著，就要請人家與你確認并按手印；南墻和單位挨著，就要人家蓋上公章確認。

把“四至”都弄清楚以后，由土地局指定的評估公司，按照“四至”標記的范圍測量占地面積，測出占地面積后評估，按照地區的地價款乘以占地面積，計算出要繳納多少土地轉讓金。市國土局在開據土地轉讓金之前還要開專家會議、局長會。專家會是來論證土地到底值多少錢轉讓，局長會是確定能否轉讓。

等這些會議開完以后，給你開一個地價核實函。簽完這個核實函以后，由國土局出一個該繳納多少錢的票據，然后你就到銀行把土地轉讓金款轉入以后，然后由稅務機關開一個稅票證明，然后拿著稅票等待土地證。等領到土地證以后這個宅子就可以轉讓了。

房屋產權所有權證和國有土地使用權證都拿到，才能去房管局過戶。但辦理國有土地使用權證大概要一年的時間。所以現在要成交一個院子周期很長。這是現在很多房主和客戶都不知道的四合院交易過程。所以建議購買四合院設計的購房者到專門從事四合院的公司來做